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Le LMNP, un bon plan: oui mais sous certaines conditions

Datée du 30/01/2012
Le LMNP, un bon plan: oui mais sous certaines conditions

L’investissement immobilier locatif en tant que LMNP (Louer Meublé Non Professionnel) est une formule relativement prisée par les Français, car elle permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt tout en se constituant un patrimoine.

Attention au chant des sirènes cependant, car le jeu n’en vaut la chandelle que si l’on choisit le bon régime d’imposition, et surtout si le bien immobilier convoité n’est pas surévalué.

L’investissement immobilier en LMNP

Il s’agit d’acquérir un bien meublé destiné à la location annuelle ou saisonnière, ou bien dans le cadre de courts séjours, et d’en confier la gestion à une société exploitante qui sous-loue aux occupants et reverse un loyer au propriétaire.

Le gérant doit assurer au moins quatre de ces trois services : accueil, blanchisserie, petit déjeuner, entretient.

A ce titre, un particulier peut bénéficier du statut de LMNP en acquérant : un logement étudiant, une chambre d’EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), un studio au sein d’une résidence de tourisme ou d’une résidence d’affaire.

Pourquoi effectuer un investissement immobilier en LMNP ?

Les mesures fiscales qui y sont liées sont pour le moins alléchantes, car les propriétaires sont assujettis au régime des micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ils peuvent donc choisir entre :

  • Le régime forfaitaire avec un abattement de 50% sur la base d’imposition de leurs revenus fonciers contre « seulement » 30% dans le cadre de la location non meublée à but résidentiel. En clair, 5000 € de loyers bruts perçus ne sont imposés qu’à hauteur de 2 500 €.
  • Le régime d’imposition au réel, qui permet au propriétaire de déduire : les frais d’achat, les frais d’exploitation, les intérêts du prêt ainsi que l’amortissement des biens mobiliers et immobiliers.

Il est clair que de choisir l’imposition au réel pour un LMNP conduit le plus souvent à un défit foncier au moins la première année, et c’est bien là l’avantage principal de ce type d’investissement immobilier.

Récupération de la TVA

Et ce n’est pas tout : car si le bien est acheté neuf et si le propriétaire paye la TVA sur les loyers qu’il perçoit, il récupère tout simplement la TVA de 19.6% sur le prix de vente, ce qui équivaut à une remise de 16%.

En échange, il est tenu de conserver son bien pendant 15 ans, sans quoi il devra rembourser l’État au prorata des années de détention.

Des mesures de défiscalisation supplémentaires

Comme si cela n’était pas suffisant, la loi Censi-Bouvard permet en plus aux investisseurs de déduire 11% du prix d’achat de leurs impôts sur le revenu, sur une période de 9 ans.

Un investissement immobilier en LMNP est viable si….

Devant cette panoplie d’avantages fiscaux, certains promoteurs en profitent pour rehausser le prix de vente des immeubles, de telle manière qu’en prenant en compte le coût du prêt, 15 ans sont parfois nécessaires pour réaliser une petite plus-value.

En conclusion, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel prend toute sa dimension à partir du moment où l’on choisit d’être imposé au réel, et surtout si l’on prend le temps de sélectionner l’offre qui permettra une plus value immobilière sur le moyen terme.

Source : Vos économies d’impôt.fr

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