Crédit immobilier Tout savoir

Aujourd’hui il est très rare de pouvoir acheter un bien immobilier sans faire de crédit. Il est donc capital de bien comprendre tous les éléments qui composent une demande de crédit immobilier. Vous trouverez ici toutes les informations nécessaires pour obtenir un crédit immobilier et pour pouvoir le rembourser dans les meilleures conditions.

Le montant du crédit immobilier accordé dépend de votre apport personnel, de votre capacité de remboursement, de la durée du crédit, et des garanties

Votre apport personnel doit être d’au moins 10% du montant du crédit immobilier.

• En règle générale, les banques ne prêtent d’argent que si vous disposez déjà d’un apport personnel. Au minimum, cet apport personnel doit être de 10% du montant du crédit immobilier demandé. Dans l’idéal, il devrait représenter 30%.
• Ainsi, si vous souhaitez emprunter 150 000 €, vous devrez présenter environ 15 000 € à votre banquier pour qu’il accepte de vous prêter cette somme. Cela vous donne également une idée de votre capacité d’emprunt.
• En supposant que vos revenus ne vous limitent pas, si vous disposez de 20 000 € d’apport personnel, la banque devrait pouvoir vous prêter jusqu’à 200 000 € sans problème.
• Il faut bien comprendre que plus l’apport personnel représente une part importante du prix du bien, plus la banque sera confiante et pourra vous proposer des conditions de remboursement plus intéressantes.

La capacité de remboursement du crédit immobilier se détermine en fonction des revenus.

• La capacité de remboursement désigne le montant mensuel que vous pouvez payer pour rembourser le crédit immobilier, sans vous mettre dans une situation difficile.
• Ainsi, ce montant se base sur vos revenus et vos dépenses. Il représente généralement un tiers de vos revenus. Par exemple, si vous gagnez 3 000 € par mois, vous pouvez assurer un remboursement mensuel de 1 000 €.
• Selon vos ressources et votre style de vie, la banque vous proposera un montant maximum de remboursement mensuel auquel vous devrez vous plier. L’objectif est de minimiser les risques pour la banque en fixant une échéance mensuelle que vous pourrez payer sans difficulté.
• En somme, plus vos revenus sont importants, plus vous pouvez avoir une échéance élevée.

La capacité d’emprunt et la durée du crédit immobilier dépendent de la capacité de remboursement.

• La capacité d’emprunt, ou capacité d’endettement, représente le montant que vous pouvez emprunter à une banque tout en assurant sans difficulté son remboursement. Il dépend principalement de votre capacité de remboursement, et donc de vos revenus. Plus votre capacité de remboursement est importante et plus le montant du crédit immobilier peut être élevé.
• Il faut également prendre en compte la durée de remboursement du crédit. La durée de remboursement s'adapte en fonction de votre âge et de vos moyens.
• Ainsi, si vous avez une capacité de remboursement de 1 000 € par mois (en supposant que vos revenus sont de 3 000 €), et que vous pouvez rembourser votre crédit sur 20 ans (car vous avez moins de 30 ans par exemple), alors vous êtes en mesure de rembourser 240 000 €.
• Attention, cette somme prend en compte les intérêts ! Le montant réel du crédit est donc inférieur.

L’hypothèque conventionnelle ou les cautions sont des garanties supplémentaires pour la banque.

• Il est possible, en fonction du dossier d'emprunteur que vous présentez, que la banque vous demande des garanties supplémentaires pour assurer le remboursement du crédit immobilier.
• Ces garanties ne sont pas obligatoires mais rassurent les banquiers. Par exemple, une caution peut être demandée.
• Si jamais vous ne pouvez plus assurer le remboursement du crédit, alors la personne ou l’organisme qui s’est porté caution devra rembourser le crédit à votre place. Pour un particulier on parle de caution solidaire, et pour un organisme on parle de caution mutuelle.
• Il est également possible, toujours en cas de défaut de paiement, que le bien immobilier soit saisi par la banque puis vendu. La banque remboursera votre crédit avec les fonds de la vente du bien. Il s’agit d’une hypothèque conventionnelle.

Que choisir entre un crédit in fine et un crédit amortissable ?

Le crédit immobilier amortissable est le plus répandu.

• Un crédit amortissable est un crédit immobilier pour lequel vous remboursez chaque mois à la fois des intérêts mais aussi une partie du capital emprunté. C’est le type de prêt le plus courant.
• En règle générale, les intérêts sont calculés trimestriellement sur le montant restant dû. Ainsi, à chaque mensualité vous remboursez un peu moins d’intérêts et un peu plus de capital.
• Le montant des échéances est constant mais sa composition change à chaque mois.
• Il est également possible de choisir un type de remboursement avec des mensualités varibales, où vous remboursez toujours le même montant de capital mais les intérêts sont de plus en plus faibles.

Le crédit immobilier in fine permet de placer de l’argent pendant la durée du crédit.

• Si vous choisissez un crédit in fine, alors vous remboursez uniquement les intérêts chaque mois, et au terme du crédit vous remboursez l’intégralité de la somme empruntée.
• Ainsi, vos mensualités sont constantes et très inférieures à celles d’un crédit amortissable. Les intérêts que vous versez sont calculés sur le capital initial emprunté.
• Avec ce système de crédit immobilier, vous pouvez placer l’argent qui ne sert pas à rembourser le capital, et viser une rentabilité modeste mais fiable.
• Au terme du crédit, vous devrez rembourser le capital emprunté mais vous aurez sans doute réalisé des bénéfices supplémentaires que vous n’auriez pas pu faire si vous deviez rembourser une somme plus importante tous les mois.

Crédit immobilier et taux d’intérêt : taux fixe ou taux variable ?

Le taux fixe est le plus sécurisant pour un crédit immobilier.

• Un crédit immobilier à taux fixe vous garantit un taux d’intérêt fixe pendant toute la durée du crédit.
• Au moment où vous demandez votre crédit immobilier, un taux d’intérêt vous sera proposé. Ce taux sera appliqué jusqu’à la fin du remboursement du crédit. Il définit donc directement le coût total du crédit.
• Actuellement, les taux d’intérêts fixes pour un crédit immobilier se situent entre 3,5% et 4%.

Le taux variable peut être plus avantageux mais il est très risqué.

• Si vous choisissez un crédit immobilier avec un taux variable, alors le taux d’intérêt de départ sera certainement inférieur à celui d’un crédit à taux fixe.
• Cependant, il faut bien comprendre que si ce taux peut paraître très attractif au début, il peut grandement changer et atteindre un niveau bien plus élevé qu’un taux d’intérêt fixe. Sa variation dépend de l’évolution de l’Euribor, le taux de référence de la zone euro.
• Il s’agit, à une échéance donnée, du taux moyen pour lequel les banques européennes se prêtent de l’argent entre elles sans garantie. Le taux d’intérêt variable se base sur cette valeur, avec un pourcentage supplémentaire, équivalente à la rémunération de la banque.

Les assurances pour un crédit immobilier : assurance décès-invalidité et assurance chômage

L’assurance décès-invalidité, une condition exigée pour l’obtention d’un crédit immobilier.

• Pour toute souscription à un crédit immobilier, la banque exige une assurance décès-invalidité; cette assurance permet à la banque de percevoir le remboursement de son crédit dans le cas où vous faites défaut de paiement, pour une raison prévue par l’assurance.
• Dans le cas d’un décès ou d’un accident grave entraînant une incapacité à travailler, c’est l’assurance qui remboursera à votre place le montant restant du crédit immobilier. C’est une garantie supplémentaire pour la banque. Le prix de cette assurance dépend de votre âge et votre santé.
• Depuis 2010, vous pouvez choisir dans quel établissement souscrire une assurance décès-invalidité. La banque où vous faite votre demande de crédit immobilier peut vous proposer une assurance mais généralement les conditions sont meilleures auprès de votre assureur par exemple, ou dans un autre établissement.

L’assurance chômage n’est pas obligatoire et n’est pas toujours recommandée.

• L’assurance chômage n’est pas toujours demandée par la banque. Cependant, selon votre situation elle peut rassurer la banque, car vous disposez d’une garantie supplémentaire en cas de défaut de paiement à cause de la perte d’un emploi. Si vous avez moins de 30 ans, généralement nous vous conseillons de souscrire à cette assurance. En revanche si vous êtes fonctionnaire, vous n’avez pas besoin d’une telle assurance.
• De plus, l’assurance chômage est assez chère. Selon le montant de l’emprunt elle peut représenter près de 100 € supplémentaires par mois.
• Par ailleurs, certaines banques vous permettent de faire une suspension temporaire de remboursement, ce qui peut vous permettre de reporter les mensualités pendant une période difficile.
• Enfin, pour souscrire à cette assurance, vous devez obligatoirement avoir contracté une assurance décès-invalidité auparavant.