Crédit immobilier Taux d'intérêt


Illustration de : Crédit immobilier
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Bien comprendre, pour mieux choisir son crédit

  • Le taux d'intérêt augmente avec la durée du crédit immobilier
  • Faites le bon choix entre taux d'intérêt fixe et taux d'intérêt variable
  • Comparer les offres de crédit immobilier grâce au TEG
  • Calculez le coût de votre crédit immobilier, c'est gratuit


Taux d'intérêt

Qu’est-ce que le taux d’intérêt pour un crédit immobilier ?

Un taux d’intérêt est un pourcentage d’une somme prêtée qui sera versée en plus du remboursement.

Dans le cadre d'un crédit immobilier, le taux d'intérêt représente en fait le coût de l’argent pour sa mise à disposition.

  • Attention car ce taux d’intérêt est annuel (ou trimestriel), c'est-à-dire que tous les ans vous devez payer un pourcentage de la somme restante :
    • Par exemple, si le taux d’intérêt est de 5% et que vous empruntez 1 000 € sur un an, vous rembourserez 50 € supplémentaires d’intérêt, soit 1 050 € en tout.
    • En revanche, si vous empruntez sur deux ans et que vous remboursez 500 € de capital par an, les intérêts seront de 50 € la première année (5% de 1 000 €), et de 25 € la seconde année (5% de 500 €). Vous payez donc 1 150 € en tout.
  • Ainsi, il faut bien comprendre que lorsque vous empruntez 200 000 € sur 25 ans par exemple, les intérêts peuvent représenter, selon les conditions, près de 150 000 € supplémentaires.
  • Vous remboursez donc 350 000 € au total pour avoir emprunté 200 000 € seulement.
  • Selon la durée du crédit, le taux d'intérêt est plus ou moins élevé. En revanche, plus la durée du crédit est longue, plus les intérêts seront importants.

Remarque : Jusqu’au 1er janvier 2011 il était possible d’obtenir une réduction d'impôt pour les intérêts d'un crédit immobilier, mais cette mesure a été supprimée et n’est plus disponible aujourd’hui.


Qu’est-ce que le TEG (Taux Effectif Global) ?

Le TEG représente le coût global du crédit immobilier.

  • Le TEG permet de regrouper dans un seul taux le taux d’intérêt mais également tous les frais supplémentaires liés à la demande d’un crédit immobilier. Ainsi, le TEG prend en compte les frais de dossier, les frais d’assurance (hors assurance chômage), les frais de garantie, les frais fiscaux, et les commissions pour d’éventuels intermédiaires.
  • C’est grâce au TEG que vous pouvez facilement comparer les offres de crédit immobilier des différents établissements.
  • En effet, il arrive qu’une banque affiche un taux d’intérêt très attractif mais qu’ensuite les frais de dossier soient particulièrement élevés. C’est pour cela que désormais les banques ont pour obligation d’afficher TEG à côté du taux d’intérêt.

Que choisir entre un taux fixe et un taux variable pour un crédit immobilier ?

Un taux fixe est plus sécurisant qu'un taux variable.

Il existe deux systèmes de taux d’intérêt pour le remboursement d’un crédit immobilier. Ces deux systèmes ont des avantages et des inconvénients qu’il est important de bien comprendre avant de faire votre choix.

Le taux fixe est le système de taux d’intérêt le plus sûr.

  • En choisissant ce type de taux, vous vous assurez un taux d’intérêt fixe, donc stable jusqu’au terme du remboursement du crédit immobilier. Généralement, les taux d’intérêt fixes sont légèrement plus élevés que les taux variables de départ.
  • Cependant, vous êtes sûr du montant des échéances mensuelles et vous pouvez prévoir avec fiabilité vos remboursements.
  • De plus, si jamais les taux d’intérêt augmentent, vous bénéficiez toujours du taux d’intérêt appliqué au moment où vous avez demandé votre crédit immobilier. A l’inverse si les taux d’intérêt baissent, vous ne bénéficiez pas d’une révision de votre taux d’intérêt.
  • Le taux fixe vous garantit une sécurité à long terme.

Le taux variable peut être avantageux, mais peut aussi revenir bien plus cher.

  • Dans l’absolu, un crédit immobilier avec un taux d’intérêt variable est toujours plus risqué qu’avec un taux d’intérêt fixe. En effet, il est impossible de prévoir la tendance d’évolution des taux d’intérêt à plus de cinq ou six ans.
  • C’est pour cela que le taux d’intérêt fixé au début est généralement plus bas qu’un taux d’intérêt fixe qui n’évoluera pas dans le temps. Si vous choisissez ce type de taux, vous devez avoir conscience des risques qu’il présente.
  • Le risque principal est de voir les taux d’intérêt s’envoler et donc d’avoir à rembourser une somme bien plus importante; les taux d’intérêt variables sont fixés chaque année à partir d’un taux de référence, l’Euribor.
  • L’Euribor est le taux d’intérêt pour lequel les banques européennes, à une échéance donnée, se prêtent de l’argent entre elles sans engager une quelconque garantie. A partir du taux de l’Euribor, les banques rajoutent un pourcentage, qui représente leur rémunération, et l’appliquent chaque année en tant que taux d’intérêt variable.
  • Il existe également des crédits à taux variables capés, c'est-à-dire qu’un maximum et un minimum de taux d’intérêt ont été fixés dès le départ.
  • Un crédit immobilier à taux variable comporte donc des risques, c’est pourquoi nous recommandons aux personnes qui ne sont pas familières à l’activité bancaire de privilégier un crédit à taux fixe.

Exemple de comparaison entre un crédit immobilier à taux fixe et à taux variable.

Pour vous donner un exemple simple, nous allons prendre des petites valeurs, qui ne correspondent pas à un investissement immobilier. Cependant, les conclusions sont les mêmes pour un montant plus important. La différence est d’autant plus significative si les montants sont plus élevés.

Conditions : crédit immobilier de 120 000 €, remboursement de 1 000 € de capital par mois, durée de 10 ans.
On suppose dans cet exemple que les intérêts sont calculé sur 6 mois.

Type de taux d'intérêt Taux fixe Taux variable
Taux d'intérêt 3,5% sur les dix ans
  • 3% les trois premières années
  • 5% les trois années suivantes
  • 4% les trois années suivantes
  • 3% la dernière année
Remboursement Année 1 Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (120 000 + 108 000)/2 x 3,5% = 3 990 €
Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (120 000 + 108 000)/2 x 3% = 3 420 €
Remboursement Année 2 Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (108 000 + 96 000)/2 x 3,5% = 3 570 €
Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (108 000 + 96 000)/2 x 3% = 3 060 €
Remboursement Année 3 Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (96 000 + 84 000)/2 x 3,5% = 3 150 €
Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (96 000 + 84 000)/2 x 3% = 2 700 €
Remboursement Année 4 Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (84 000 + 72 000)/2 x 3,5% = 2 730 €
Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (84 000 + 72 000)/2 x 5% = 3 900 €
Remboursement Année 5 Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (72 000 + 60 000)/2 x 3,5 = 2 310 €
Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (72 000 + 60 000)/2 x 5% = 3 300 €
Remboursement Année 6 Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (60 000 + 48 000)/2 x 3,5 = 1 890 €
Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (60 000 + 48 000)/2 x 5% = 2 700 €
Remboursement Année 7 Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (48 000 + 36 000)/2 x 3,5 = 1 470 €
Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (48 000 + 36 000)/2 x 4% = 1 680 €
Remboursement Année 8 Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (36 000 + 24 000)/2 x 3,5% = 1 050 €
Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (36 000 + 24 000)/2 x 4% = 1 200 €
Remboursement Année 9 Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (24 000 + 12 000)/2 x 3,5% = 630 €
Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (24 000 + 12 000)/2 x 4% = 720 €
Remboursement Année 10 Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (12 000 + 0)/2 x 3,5% = 210 €
Capital : 1 000 x 12 = 12 000 €

Intérêts : (12 000 + 0)/2 x 3% = 180 €
Coût du crédit Total des intérêts : 21 000 € Total des intérêts : 22 860 €

Conclusion : Bien que le taux d’intérêt soit plus faible les trois premières années avec le crédit à taux variable, on constate qu’au final les intérêts payés sont plus élevés car ce taux augmente par la suite. Sur cet exemple, la différence représente 1 860 €. Il faut donc bien comprendre les risques que présente un crédit immobilier à taux variable.



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